農 地 転 用 |
【農地転用について】
農地を農地以外（雑種地、宅地等）にすること、農地の形状等を変更して住宅、工場、商業施設、道路等にすることを『農地転用』と言います。
また、農地の形状を変更しない資材置場や駐車場のように耕作以外の目的で使用する場合も『農地転用』に含まれます。
要するに、農地を農地以外のものにすること、すなわち、耕作の目的に供される土地を耕作の目的に供される土地以外の土地にするすべての行為を「農地転用」といいます。
自らが所有する農地を農地以外にしたい場合は、許可（農地法第4条転用）が必要になります。
自らが所有する農地を農地以外にする目的で、売買・賃貸借等をする場合にも許可（農地法第5条転用）が必要になります。
平成21年の法改正により要件が厳しくなってきましたので、許可や届出の際には、各市町村の農業委員会を訪問し、打ち合わせを重ねることが重要になってきます。
弊事務所は、お客様の代わりに農業委員会に出向いて打ち合わせを行い、必要書類を収集し、許可・届出を最後まで完了させるお手伝いを行っております。
ご不明な点がありましたらいつでもお気軽にお電話ください。
農地転用許可の大まかな流れ |
1．初回ご相談 ・・・ お電話などのご相談後、お客様宅にご訪問又は弊事務所にご来所いただき、打ち合わせを行います。
*相談料は無料です。ご安心ください。
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2．事前調査 ・・・ 必要な要件をクリアしているかの調査（現地確認、字図・登記事項証明書等の書類確認、市街化区域か否か等）及び農業委員会への相談・確認を行います。
*どのような目的で農地転用されるかで、事業計画書や土地利用計画図のプランが大きく異なります。
（太陽光発電システム設置、駐車場、資材置場、建売住宅、開発許可を伴う場合等々）
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3． 要件をクリアしている可能性が高い場合は、申請書類の作成を開始します。
同時併行で、地元の水利委員、農業委員、自治会長、隣地の田畑の所有者・耕作者、土地改良区の対象地域の場合は総代さんに印鑑をもらいに行く必要があります（各自治体によって必要書類が異なります）。
*土地利用計画図の作成がもっとも注意を要します。
*水利委員は、地元の自治会長さんしか把握していない場合もあるため、早めの対応が肝要です。
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4．申請書類の提出 ・・・受付期間は毎月1回です。
（例）福岡市・・・毎月20日頃まで
那珂川市、筑紫野市、筑前町等・・・毎月25日頃まで
*建築・開発許可が伴う場合は同時申請になります。
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5．許可取得（完了） ・・・問題がなければ申請書類提出後、約2ヶ月で取得できます。
＊書類申請後、地元自治体の農業委員会に指導、補正指示されることが多く（申請地が5,000㎡を超えている場合は福岡県農業委員会の許可が必要です）難しいケースの場合は、窓口に５回以上訪問することも珍しくありません。
＊標準処理期間は約2ヶ月（各農業委員会は申請受付後40日以内に福岡県庁の農業委員会へ送付しなければなりません。そして、申請書受理後3週間以内に許可という流れです。）となっていますが、追加書類、補正指示されることも多く３～４ヶ月かかることもあります。逆に、面積が小さい場合やまったく問題がない場合は、２～３週間で許可がおりることもあります。
*上記は一般的なモデルケースです。お客様により状況や権利関係が異なりますのでご注意ください。
*田畑の中に、国の里道がある場合は払下げをしなければ許可がおりませんし、農業用水路がある場合は用水路使用許可を取得しなければ、やはり許可がおりません。また、届出のない建物・小屋等が建っている場合には、始末書や解体を条件として要求される場合もあります。事前の調査・確認がとても重要になってきます。
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6．許可取得後、工事を行うことが許可の条件となっていますので、工事進捗状況報告が義務づけられています。
工事になかなか着手しない場合は指導、許可取消しの対象となる場合もありますので、ご注意ください。
*工事進捗状況報告は、原則として、3ヶ月後、1年後、完成後に報告する必要があります。
*不動産登記に関しては義務規定はありませんが、対抗要件を備えていないことで不都合が生じるケースもあると考えられます。そのため、所有権移転登記、地目変更登記を忘れないようご注意ください。
許可基準 |
許可基準 農地転用の許可制度では、優良農地を確保するため、農地の優良性や周辺の土地利用状況等により農地を区分し、転用を農業上の利用に支障が少ない農地に誘導しています。
第4条・第5条許可は、この考え方から、次の2つのポイントを確認して判断しています。
具体的基準 | |
①立地基準 | 農地等をその営農条件及び周辺の市街化の状況から見て区分し、その区分に応じて許可の可否を判断する基準 × 農用地区域内農地 ・・・ 原則、不許可 × 甲種農地 ・・・ 原則、不許可 × 第1種農地 ・・・ 原則、不許可 △ 第2種農地 ・・・ 第3種農地に立地困難な場合等に許可 〇 第3種農地 ・・・ 原則、許可 |
②一般基準 | 農地等の転用の確実性や周辺農地への被害の防除措置の妥当性等を審査する基準 【転用事業の確実性】 ① 資力及び信用（これまでに違反転用がない）があると認められること ② 転用行為の妨げとなる権利を有する者の同意があること ③ 遅滞なく転用目的に供すると認められること ④ 行政庁の許認可等の見込みがあること（都市計画法など） ⑤ 法令等に義務づけられている行政庁との協議が完了していること ⑥ 農地と併せて使用する土地（併用地）がある場合、利用する見込みがあること ⑦ 農地転用面積が転用目的からみて、適正と認められること ⑧ 宅地の造成のみを目的とするものでないこと ⑨ 周辺農地の営農等に支障を及ぼすおそれがないこと 【被害防除措置の妥当性】 ① 土砂の流出、崩壊、その他災害を発生させるおそれがないこと ② 農業用用排水施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがないこと ③ 農道、ため池その他の農地の保全上又は施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがないこと |
報 酬 額 |
項 目 | 報酬額（税込） |
農地を耕作目的で売買・賃貸する場合（3条許可） | 88,000円～ |
農地を農地以外にする場合（4条許可） | 110,000円～ |
農地を農地以外で売買・賃貸する場合（5条許可） | 132,000円～ |
*不動産登記簿謄本、字図、地積図、定額小為替等の実費は別途必要になります。
*測量、払下げ、農地転用以外の許可が必要な場合は、別途料金が発生します。
*土地の面積、場所、筆数、図面作成の難易度、印鑑をもらいに行く人数等により報酬額は変動する場合があります。
